🏠 전월세 계약 시 꼭 확인할 것 10가지 (전세사기 예방 완벽 가이드!)

요즘 전세사기 뉴스 너무 많이 나오지? 😰
근데 사실 미리 알고 꼼꼼히 확인만 했어도 막을 수 있는 경우가 대부분이야.

오늘은 계약서 쓰기 전에 반드시 확인해야 할 10가지를 현실적으로 정리해줄게. 이 글 하나로 전세사기 예방 완벽하게 할 수 있어!

 

 

📌 전월세 계약, 왜 이렇게 위험한 거야?

전세·월세 계약은 금액이 크기 때문에 한 번 잘못되면 피해가 엄청나. 특히 전세는 수억 원이 걸려 있는데, 등기부등본 한 장 안 떼봤다가 보증금 날리는 경우가 허다해.

집주인이 나쁜 사람이 아니어도 집에 근저당이 가득 차 있으면 경매로 넘어갈 때 내 보증금을 못 돌려받을 수 있어. 계약 전 꼼꼼한 확인이 전부야!

 

✅ 체크리스트 1. 등기부등본 반드시 직접 떼기

가장 중요한 첫 번째! 계약 당일 직접 등기부등본을 발급받아야 해. 공인중개사가 가져온 걸 보는 게 아니라 네가 직접 발급해야 해.

등기부등본은 **대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)**에서 700원이면 바로 발급돼.

확인해야 할 것:

• 소유자가 계약하는 집주인과 동일인인지
• 근저당, 가압류, 압류 등 권리관계가 깨끗한지
• 전세권 설정된 다른 세입자가 있는지

근저당 금액 + 내 보증금이 집값의 70%를 넘으면 위험해! 경매 넘어갔을 때 돌려받지 못할 수 있어.

 

 

✅ 체크리스트 2. 집주인 신분 확인하기

계약서에 서명하는 사람이 진짜 집주인인지 꼭 확인해야 해. 등기부등본의 소유자 이름과 신분증을 대조해봐.

대리인이 나왔다면? 반드시 위임장 + 집주인 인감증명서 + 대리인 신분증 세 가지를 다 확인해야 해. 이 중 하나라도 없으면 계약하면 안 돼!

 

✅ 체크리스트 3. 건축물대장 확인하기

등기부등본이 '권리관계'라면, 건축물대장은 건물 자체의 합법성을 확인하는 서류야.

정부24(gov.kr)에서 무료로 발급 가능해. 확인해야 할 것:

• 불법 증개축이 있는지
• 위반건축물 표시가 있는지
• 실제 용도가 주거용인지 (공장·창고를 무허가로 주거용으로 쓰는 경우도 있어!)

✅ 체크리스트 4. 전입신고 + 확정일자 당일에 받기

계약서 쓰고 이사한 날 당일에 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 해!

이게 왜 중요하냐면, 전입신고 + 확정일자를 받아야만 대항력과 우선변제권이 생겨. 쉽게 말하면 집이 경매로 넘어가도 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리야.

온라인은 정부24에서, 오프라인은 주민센터에서 바로 가능해. 확정일자는 계약서에 도장 하나 받는 거라 5분도 안 걸려!

 

✅ 체크리스트 5. 전세보증금 반환보증 가입하기

이게 요즘 필수야! HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증에 가입하면 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 HUG가 대신 먼저 돌려줘.

보증료는 보증금의 약 0.128%로 1억이면 연 12만 원 정도야. 이 돈 아끼려다 보증금 날리지 마!

단, 가입 조건이 있으니 계약 전에 HUG 홈페이지에서 미리 확인해봐.

 

✅ 체크리스트 6. 선순위 임차인 확인하기

나보다 먼저 살고 있는 세입자가 있다면, 그 사람이 경매 시 나보다 먼저 배당받아. 이를 선순위 임차인이라고 해.

집주인에게 임대차 현황 확인서 제출을 요청하거나, 관할 주민센터에서 전입세대 열람을 통해 직접 확인할 수 있어.

 

✅ 체크리스트 7. 특약사항 꼼꼼히 작성하기

계약서 특약은 나를 보호하는 든든한 무기야! 아래 내용은 기본으로 넣어봐:

• "잔금 지급 전까지 추가 근저당 설정 금지"
• "계약 기간 내 매매 시 임차인 동의 필요"
• "이사 당일 현 상태 이상 없음 확인 후 잔금 지급"
• "관리비 포함/미포함 항목 명시"

특약에 없으면 나중에 분쟁 생겼을 때 불리해질 수 있어!

 

✅ 체크리스트 8. 공인중개사 자격 확인하기

중개사무소에서 계약한다고 다 안전한 건 아니야. 무등록 불법 중개업자도 있거든.

국토교통부 공간정보 오픈플랫폼(map.vworld.kr) 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 해당 중개사무소 등록 여부를 확인할 수 있어. 진짜 1분이면 돼!

 

✅ 체크리스트 9. 집 상태 꼼꼼히 기록해두기

이사 전 집 상태를 사진과 동영상으로 남겨둬야 해. 특히:

• 벽지 얼룩, 곰팡이 흔적
• 문·창문 작동 상태
• 누수 흔적이나 배수 상태
• 옵션 가전제품 상태

이걸 집주인과 함께 확인하고 서명받아두면 퇴거 시 분쟁에서 유리해!

 

✅ 체크리스트 10. 월세라면 관리비 항목 명확히 확인

월세 계약에서 관리비 분쟁이 정말 많아. 계약 전에 꼭 물어봐:

• 관리비에 수도·가스·전기 포함인지
• 인터넷·TV 별도인지
• 공용 청소비·엘리베이터 유지비 포함인지

애매하면 계약서 특약에 관리비 포함 항목을 명시해둬!

 

🔎 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 부동산 통하면 안전한 거 아닌가요?
A. 공인중개사 있어도 사기당할 수 있어. 중개사는 책임 범위가 한정돼 있거든. 내 보증금은 내가 지켜야 해!

 

Q. 전입신고 미루면 어떻게 되나요?
A. 전입신고 안 하면 대항력이 없어서 집이 경매로 넘어가도 보증금 보호를 못 받아. 이삿날 바로 해!

 

Q. 집주인이 등기부등본 보여주기 싫다고 하면요?
A. 내가 직접 발급하면 돼. 소유자 이름과 주소만 알면 누구나 발급 가능해.

 

💡 마무리 정리

전월세 계약 전 필수 체크리스트 10가지:

1. 등기부등본 직접 발급해서 권리관계 확인
2. 집주인 신분 직접 대조 확인
3. 건축물대장으로 불법 건물 여부 확인
4. 이사 당일 전입신고 + 확정일자 즉시 받기
5. 전세보증금반환보증 가입 검토
6. 선순위 임차인 확인
7. 계약서 특약사항 꼼꼼히 작성
8. 공인중개사 자격 확인
9. 입주 전 집 상태 사진·영상으로 기록
10. 월세라면 관리비 항목 명확히 확인

이 10가지만 지켜도 전세사기 리스크를 확 줄일 수 있어. 소중한 보증금 꼭 지켜! 💪